MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ SİSTEME GEÇİŞ

MERKEZİ SİSTEMDEN FERDİ SİSTEME GEÇİŞ 

Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş şartları ve usulü Kat Mülkiyeti Kanunu ve Enerji Performansı Yönetmeliği’nde açıkça belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42/4 “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. " şeklindedir.

2.000 metrekareden az olan merkezi ısıtma sistemine sahip yapılaşmalarda ferdi sisteme geçiş bakımından herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu md 42/4 hükmü uyarınca, bu nitelikteki binalar ister klasik kat mülkiyeti, isterse toplu yapı niteliğinde olsun, kat maliklerinden birinin talebi ile ve kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar çerçevesinde merkezi sistemden ferdi sisteme geçebilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde 18/4/2007 tarih ve 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun 16. maddesi ile yapılan değişikliğe göre toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu hükmü 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile mevzuata girmiştir.

KMK m.42/5’te yer alan “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.” düzenlemesi ile yönetim planında ısıtma sistemine ilişkin düzenlemelerin değiştirilmesi için genel kuraldan vazgeçilmiştir. KMK m.42/4’te yapılan değişiklik ile ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine ilişkin kararın yönetim planında aksine hüküm olsa bile çifte çoğunlukla alınabileceği düzenlenmiştir. Bunun istisnası da toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerinde olan yapılardır. Bu yapılarda yönetim planı değişikliği için KMK m.42/4 gereği oybirliği gerekmektedir.

Peki Karar Alınabilmesi İçin Oy Nisabı Nedir?

Isıtma sisteminde yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme veya merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülebilmesi için gerekli oy nisabı toplam inşaat alanına göre belirlenmektedir. Peki inşaat alanı nedir ve neleri kapsar? İnşaat alanı avlular ve ışıklıklar hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan tüm mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını içermektedir

Toplam inşaat alanının 2.000 m2 altında olması halinde %50 + 1 oy çoğunluğu yeterli iken, toplam inşaat alanının 2.000 m2 üzerinde olması halinde oy birliği (%100) ile karar alınması gerekmektedir.

KMK’nın 42. maddesine göre ısınma sistemiyle ilgili kararlar Kat Malikleri Kurulu’nda alınır.Burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması zorunludur.

Merkezi Isıtma Sistemi Zorunlu Olan Yapılar Nelerdir?

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği md.13/3: ‘’Yeni binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2.000 m2 ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılır.’’

İlgili yönetmelikten alıntı yapılan düzenlemede görüleceği üzere, yeni binalarda yapı ruhsatında yer alan toplam kullanım alanının 2.000 m2 üzerinde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Enerji Performansı Yönetmeliği 5/12/2008 tarihinde yayınlanmış olup, 2/12/2009 tarihi itibari ile yürürlüğe girmiş olup, yeni binadan kasıt yönetmelik sonrası yapılan yapılardır.

Kat Mallikleri Kurulunca Alınan Karara Karşı Nasıl bir Yol İzlenebilir?

Kat Malikleri Kurul Kararı Madde 33  “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.”

Isıtma sisteminin değiştirilmesi için gerekli oy nisabı sağlanmadan karar alınması halinde, kat malikleri kurulu toplantısında hiç oy kullanmayan veya çekimser oy kullanan kat maliki tarafından kat malikleri kurulu kararının iptal davası açarak yargı yoluna başvurabilir.

Geçiş Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Merkezi sistemden doğalgaza geçiş süreci, bazı önemli adımları içerir:

Proje Çizimi ve Onay Süreçleri: Bireysel kombi sistemlerine geçiş için öncelikle yetkili bir mühendis tarafından proje çizilmesi gerekir. Projede, her daireye ayrı doğalgaz hattı çekilmesi, kombi yerleşimi, baca sistemleri gibi detaylar yer alır. Projenin ilgili kurumlar tarafından onaylanması gerekmektedir.

Tesisat ve Ekipman Seçimi: Proje onaylandıktan sonra, her daire için kombi, radyatör gibi ekipmanlar seçilmelidir. Bu seçimde, dairenin büyüklüğü, kullanım alışkanlıkları ve bütçe gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır.

Uygulama ve Montaj: Tesisat ve ekipman seçimi tamamlandıktan sonra, uygulama aşamasına geçilir. Bu aşamada, doğalgaz hatları çekilir, kombiler ve radyatörler monte edilir. Bu işlemler, yetkili ve deneyimli firmalar tarafından yapılmalıdır.

Maliyet Hesaplaması ve Finansman: Geçiş sürecinin en önemli aşamalarından biri de maliyet hesaplamasıdır. Proje, tesisat, ekipman ve işçilik maliyetleri hesaplanarak toplam maliyet belirlenir. Gerekirse, finansman seçenekleri değerlendirilebilir.

Kat Mülkiyet Hukuku, oldukça kapsamlı bir konu olup hak ihlali yaşanması muhtemeldir. Herhangi bir hak kaybınız oluşmaması için mail adresi yolu ile iletişim kurarak hukuki görüş alabilir, tarafımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.